金融帝国，合计的营业收入同比增长70，在此基础上探索出一条从深耕城市

重生香江之金融帝国

自2008年至2021年，万科经历了3次巨变，历时6年，后转型接棒郁亮接任。如今，再看万科在过去十年中的转型之路，2021年的万科仍在成长。

过去十年，万科持续推进轻资产转型。2021年，万科房地产开发业务收入为1227亿元，同比下降18.4%;全年操盘销售额为5580亿元，同比下降25.7%。尽管万科管理层不约而同地指出，这是一个需要转型的业态，但无一不显示出，万科更要在整个房地产行业里全面布局轻资产，正如时代发展趋势，不向旧产业妥协，万科在原有业务上的转型已经提速。

高光时刻:2011年至2017年，万科实现营业收入2008.5亿元、3176.1亿元、3690亿元、3459.6亿元、4784.6亿元，年均复合增长率为4%;实现归属于上市公司股东的净利润200.3亿元、219.6亿元、225.2亿元、320.6亿元、358亿元，年均复合增长率为5%。

在过去的5年，万科的营业收入、净利润同比连续3年双位数增长，在房地产行业内可谓是一枝独秀。

万科，不是靠房地产盈利，而是以开发服务为主导，逐渐向商业、金融、服务、公共等四大航道延伸。

以住宅开发为核心，万科在已成为房企龙头的双碳战略背景下，加快发展多航道业务，开发经营、城市更新、产城融合、康养度假等板块，包括了万科之外的其他多元化业务板块。

2021年年报显示，万科持有物业服务的开发经营类、开发物业服务的租赁及相关服务的开发经营类、持有物业的租赁及相关服务的开发经营类，合计的营业收入同比增长70.34%，分别占万科总营业收入的74.91%、68.17%、4.97%。

而在开发及相关服务方面，万科去年房地产开发业务的营业收入同比增长8%，总代价为1236亿元，权益合约建筑面积约4320万平方米万科在年报中并未披露土地储备情况，仅表示“待结算的房地产项目”为394个，预计土地储备的可开发度尚未达到可售资源。

2021年年报显示，万科的新获取项目中，权益土地储备总计38068万平方米，权益总建筑面积约34700万平方米。而同期万科新获取项目平均售价则为14855元/平方米，权益平均售价较旧地出让金涨幅约为6%。

开发业务的强势表现，可以被视为万科未来业绩增长点之一。此外，万科长期在“开发—经营—服务”的高速增长飞轮中施展拳脚，在此基础上探索出一条从深耕城市、深耕开发、深耕商业运营等“一主三翼”业务的高质量发展路径。

“2021年，万科的整体开发业务实现新签合同销售面积6279.2万平方米，同比增长8.0%;新获取项目权益地价金额1192亿元，同比增长8.0%。”万科总裁祝九胜表示，“2021年，房地产市场已经呈现中央明确的‘稳地价、稳房价、稳预期’的新发展模式，这是行业所面临的新形势、新要求。2022年，市场的预期较2021年将有所改善，行业将更加注重质量和效益。”

万科2021年上半年开发业务情况

万科2021年上半年开发业务情况

聚焦深耕区域、聚焦重点项目

截至2021年6月底，万科已在全国42个城市开发运营165个项目，累计管理项目总建筑面积为9183.6万平方米，权益合同销售金额为6904.8亿元。